שיעור בנדל"ן – כל המושגים שחייבים להכיר בהיבט המיסוי

ישנם לא מעט מיסים הקשורים לתחום הנדל"ן, אותם חייבים להכיר לפני לקיחת הלוואה למשכנתא.

המושגים מתישים ומסובכים וכדאי לקבל ייעוץ מקצועי כשרוכשים דירה.

המאמר יסקור את כל המושגים שאתם צריכים להכיר בהיבט המיסוי.

 

אתם לא לבד

בשל העובדה שמדינת ישראל משופעת במיסים, לא תמיד קל לעקוב אחרי כולם ולהבין את משמעותם. על חלק אולי שמעתם אך פחות נגעו לכם. כעת לקראת רכישת דירה חדשה אתם תיתקלו במושגים כמו: מס רכישה, מס שבח, מע"מ, מס מקרקעין וכיו"ב. אין צורך להיבהל אתם לא לבד. פנו לייעוץ מקצועי של יועץ משכנתאות המבין בכך ויעניק לכם ליווי לאורך כל תהליך הלוואת המשכנתא. למשכנתא way out לחצו כאן. אם כן מהם המושגים שכדאי להכיר?

 

מושג 1: מס רכישה

מס על מקרקעין המשולם על ידי כל אזרח במדינת ישראל בעת רכישת קרקע, מגרש או דירה למטרת כל שימוש. המס מותאם לגובה ערך הנכס ולכן משתנה מנכס לנכס. בעת מכירת נכס, מס מקרקעין משולם רק על רווח המכירה. לרוב זוגות צעירים, משפחות ורווקים הרוכשים דירות למטרת מגורים או להשקעה ישלמו מס רכישה. לפי חוקי מדינת ישראל, למי שרוכש דירה אחת יש פטור מס רכישה מדירה בשווי של כמיליון שש מאות ש"ח. ככל שערך הדירה גבוה כך מס הרכישה עולה על פי מדרגות המס. לעומת זאת, הרוכשים דירה נוספת או יותר להשקעה, ישלמו את שיעור המס הגבוה. לעיתים נוצר מצב בו יש דירה אחת ורוכשים דירה נוספת אך לא מצליחים עדיין למכור את הדירה הראשונה. אז למעשה יש בבעלותכם שתי דירות אך אין הינן להשקעה. לתקופת ביניים זו שמוקצבת לשנתיים יש פטור ממס רכישה. כלומר, אם לא מכרתם את הדירה הראשונה לאחר שנתיים, תאלצו לשלם עליה מס.

 

מושג 2: מס שבח

זהו מס אותו המדינה מטילה על רווח ממכירת כל מקרקעין. נניח שאתם זוג צעיר המקבל זכאות משכנתא מהמדינה בנוסף למשכנתא מהבנק ורכשתם דירה בפרויקט לזוגות צעירים. לאחר כ-10 שנים התייצבתם מבחינה כלכלית, הקמתם משפחה וזהו זמן טוב לעבור לדירה גדולה יותר. תוכלו לגרור את המשכנתא או לכסות אותה. על מכירת הדירה תרוויחו סכום מסוים שעליו תצטרכו לשלם 25% מס. אם תמכרו ותרכשו דירה במקביל לא תצטרכו לשלם מס שבח על הרווחים של הדירה שמכרתם עד לשנה וחצי. במידה ויש לכם שתי דירות שאחת מהן היא להשקעה, בעת מכירתה תשלמו מס שבח על הרווח. עד שנת 2014 היה פטור ממס שבח כאשר היו 4 שנים בין מכירה למכירה. כיום זה לא רלוונטי. למעשה, על כל הרווחים עד 2013 לא משלמים מס ועל הרווחים לאחר מכן, משלמים.

 

מושג 3: מס השבחה

מס המשולם בעת מכירת דירה או כל מקרקעין אחר שהורחב בעת המגורים בו. כלומר, בשל הרחבת הנכס הערך שלו עלה ואנו נרוויח מכך יותר בעת המכירה. לפיכך, גם המדינה מרוויחה מס על ההשבחה כי היא נתנה לנו את הזכות להרחיב. לדוגמה: אם קיבלתם זכות מהעירייה לבנות על הגג או להרחיב את שטח הדירה, תיאלצו לשלם על הזכות הזו השבחה כיוון שבעתיד הרווח בעת המכירה יהיה גבוה יותר. יש לקחת בחשבון שהמס הזה הוא 50% מערך ההשבחה. שמאי מטעם העירייה קובע את ערך התייקרות הדירה ומתוך ערך זה ועל קבלת הזכות, משלמים 50%. הדרך היחידה בה ניתן להוזיל את מס ההשבחה, היא לערער על ההיטל. לסיכום, חשוב לא לוותר גם אם מס ההשבחה כבר נקבע.